الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی در محاکم

                    الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی در محاکم (قسمت دوم) 

در قسمت اول به شرح رویه های جاری محاکم در ارتباط با تحویل مبیع غیر منقول به استناد سند عادی پرداختیم. اما در این قسمت دو نمونه از آراء صادره از محاکم حقوقی در این زمینه را برای ملاحظه شما علاقمندان یادآور میشویم.

در پرونده اول، آقای الف به استناد مبایعه نامه ی عادی دادخواستی را به خواسته ی «تحویل مبیع» به طرفیت شخص ب مطرح نموده و تقاضای رسیدگی مینماید. پس از وصول دادخواست به شعبه ی مربوطه و ثبت آن به کلاسه ی… ،دادگاه وارد رسیدگی و نهایتاً به شرح آتی مبادرت به اتخاذ تصمیم نموده است.

«در خصوص دعوی خواهان به طرفیت خوانده به خواسته ی صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تحویل مبیع یک قطعه زمین به مساحت هفتاد متر مربع واقع در … با مشخصات مذکور در قولنامه استنادی با احتساب خسارت دادرسی بشرح دادخواست تقدیمی و توضیحاً اینکه خواهان اظهار داشته، مورد معامله را طبق قولنامه استنادی از خوانده خریداری نموده ام و ثمن آن را تماماً پرداخت نموده ام و لکن خوانده مورد معامله را تحویل ننموده، و توجهاً به اظهارات خواهان در جلسه دادرسی مورخه … که اظهار داشته خواستار تحویل عین مبیع و درصورت تعذر تحویل عین خواستار مثل آن و اگر مثل نباشد قیمت آن را به نرخ روز طبق نظریه کارشناسی خواستارم و اینکه تصویر مصدق قولنامه فی مابین طرفین ضم پرونده و حاکی از وقوع عقد بیع بین طرفین میباشد و اینکه خوانده در جلسه دادرسی حاضر و ادعای خواهان را پذیرفته است لذا دادگاه دعوی خواهان را وارد و ثابت تشخیص و مستنداً به مواد ۲۱۹ ، ۲۲۰ ، ۳۶۲ ، ۳۶۷ قانون مدنی حکم به محکومیت خوانده به تحویل مورد معامله به وصف فوق الذکر مذکور در قرارداد فی مابین طرفین و در صورت تعذر تحویل عین به تحویل مثل و نهایتاً در صورت عدم وجود مثل به پرداخت قیمت مورد معامله به نرخ روز طبق نظر کارشناسی در اجرای احکام بابت اصل خواسته و پرداخت مبلغ… بابت هزینه دارسی از باب تسبیب در حق خواهان صادر مینماید. رای صادره حضوری است و توجهاً به اقرار خوانده در جلسه دادگاه قطعی است.»

همچنانکه ملاحظه میگردد، دادگاه بدوی ضمن اعتبار دادن به مبایعه نامه ی عادی تنظیمی فی مابین متعاملین، آنرا حاکی از وقوع عقد بیع دانسته، همچنین اقرار خوانده در جلسه ی رسیدگی را نیز در ردیف مبانی استدلالی خود آورده است.

اما نکته ای که ذکر آن ضروری بنظر میرسد اینست که، در هنگام تقدیم دادخواست از سوی خواهان، اقراری از ناحیه ی خوانده وجود نداشته است. ولی با این وصف، دادگاه بدوی دادخواست خواهان را پذیرفته و وارد ماهیت دعوی شده است. در نتیجه؛ از نظر دادگاه ایرادی در پذیرش خواسته وجود نداشته است. هر چند که خواهان در مرحله ی طرح دادخواست، مسلح به اقرار خوانده یا شهادت شهود نبوده، و هرچند که ماده ۴۸ قانون ثبت صراحتاً عنوان نموده: «… سند عادی موضوع دعوی در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.» (این رای مطایق عقیده ی محاکم دسته ی سوم- مذکور در یادداشت پیشین- اصدار یافته است.)

اما پس از ابلاغ رای به اطراف دعوی ، محکوم علیه(ب) از رای صادره تجدید نظر خواهی نموده و دادگاه تجدید نظر نیز به شرح آتی مبادرت به اتخاذ تصمیم نموده است:

«در خصوص تجدیدنظر خواهی آقای ب نسبت به دادنامه شماره… مورخ… صادره از شعبه… محاکم عمومی… که به موجب آن حکم بر تحویل هفتاد متر زمین واقع در… محکوم گردیده، نظر به اینکه تجدید نظرخواه فاقد مالکیت رسمی میباشد، صدور حکم تحویل، مخالف مواد ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت بوده ، مستنداً به قسمت صدر ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به استناد تبصره یک ماده ۳۴۸ قانون فوق الذکر مستنداً به ماده ۲ همان قانون قرار رد دعوی خواهان بدوی صادر و اعلام میگردد. رای صادره قطعی است.»

استدلال دادگاه تجدیدنظر در رد دعوی خواهان بدوی موید این نظر است که، دعوی الزام به تحویل مبیع به جهت مخالفت با مواد ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت اصولا قابلیت طرح ندارد، حتی با وجود دلایل تکمیلی همچون اقرار خوانده یا شهادت شهود. (رای تجدید نظر مطابق با نظر محاکم دسته ی دوم صادر گردیده.)

نکته ی عجیبی که از دید دادگاه تجدید نظر مغفول مانده، پذیرش تجدید نظر خواهی محکوم علیه با وصف اعلام قطعیت حکم از سوی دادگاه بدوی میباشد که در جای خود جای تامل است. چه اینکه وفق تبصره ذیل ماده ۳۳۱ قانون آ.د.م احکام مستند به اقرار در دادگاه قابل درخواست تجدیدنظر نیست.

در پرونده ی دیگری، آقای ج دادخواستی به خواسته ی الزام به تحویل یک واحد آپارتمان مسکونی به متراژ ۴۸ متر مربع احداثی در پلاک ثبتی… و الزام به اخذ پایان کار، تفکیک و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله و پرداخت خسارت را مطرح نموده و رسیدگی به آن را تقاضا مینماید. دادگاه بدوی پس از وصول دادخواست شروع به رسیدگی و نهایتا به شح آتی مبادرت به اتخاذ تصمیم نموده است.

«با استعانت از خداوند سبحان، در خصوص دعوی آقای ج بطرفیت آقای د به خواسته ی الزام خوانده به تحویل یک واحد آپارتمان مسکونی به متراژ ۴۸ متر مربع احداثی در پلاک ثبتی شماره… و نیز الزام به اخذ پایان کار، تفکیک و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، بدین شرح که خواهان اظهار داشته بموجب قرارداد مورخه… اقدام به پیش خرید یک واحد آپارتمان نمودم که مبلغ تمام شده ۱۳ میلیون تومان بوده که مبلغ ۹ میلیون تومان در اقساط مختلف به خواهان پرداخت شده و مابقی آن هم به مبلغ ۴ میلیون تومان مقرر گردیده خوانده دعوی تسهیلات [بانکی] دریافت نماید که تاکنون اقدامی در جهت تعهدات خود ننموده است. دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده ، شرح دعوی خواهان، استماع اظهارات وی در جلسه ی دادرسی، عدم حضور خوانده علیرغم ابلاغ واقعی اخطاریه ، ملاحظه ی اصل و تصویر مصدق مبایعه نامه استنادی خواهان و نظر به اینکه مطابق جوابیه ی استعلام شماره… از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه، مالکیت ثبتی فوق متعلق به خوانده میباشد، لذا دادگاه با این اوصاف دعوی خواهان را محمول بر صحت تلقی، ضمن انطباق آن موضوع با مواد ۲، ۱۹۸ ، ۵۰۲ و ۵۱۹ از قانون آ.د.م و مواد ۱۰، ۲۲۰، ۲۲۱، ۲۲۳ و ۲۲۵ از قانون مدنی حکم به الزام خوانده به تحویل مبیع، اخذ پایان کار، تفکیک و تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی شماره… واقع در بخش… با احتساب هزینه دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام میگردد نظر به استرداد دعوی خواهان مبنی بر مطالبه وجه التزام مقررات ماده ۱۰۷ قانون آ.د.م قرار رد دعوی صادر و اعلام میگردد. رای صادره ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.»

اما پس از ابلاغ رای به طرفین، محکوم علیه(د) از رای صادره تجدیدنظر خواهی نموده و دادگاه محترم تجدیدنظر به شرح آتی اتخاذ تصمیم نموده است.

«در خصوص تجدید نظر خواهی اقای د بطرفیت ج نسبت به دادنامه شماره …. صادره از محاکم عمومی مبنی بر محکومیت نامبرده به تحویل مبیع، اخذ پایان کار و تفکیک و تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان موضوع قرارداد مورخ… نظر به اینکه تجدید نظرخواه ایراد موجهی که نقض دادنامه را ایجاب کند بعمل نیاورده ، در مجموع ایراد دیگری هم که مستلزم نقض دادنامه باشد بر آن مترتب نیست با رد تجدیدنظر خواهی تجدید نظرخواه به استناد ماده ۳۵۸ قانون آ.د.م آنرا تایید مینماید. رای صادره قطعی است.»

در پرونده ی اخیر، هم دادگاه بدوی، هم دادگاه تجدید نظر بر این عقیده هستند که جهت پذیرش دعوای الزام به تحویل مبیع، صرف ارائه ی مبایعه نامه ی عادی بمنظور اثبات دعوی، کافی است. هر چند که مورد معامله دارای سابق ی ثبتی بوده و از جمله ی املاک ثبت شده باشد. ( این آرا مطابق با استدلال محاکم دسته ی اول اصدار یافته است .)